Bất
động sản Việt Nam: Đau bụng phục… nhân sâm
Tùng Phong (Blog
VOA)
24/11/2023
Có lẽ, Việt Nam là quốc gia có nền kinh tế
kỳ quặc nhất thế giới khi mà tất cả người dân đều tin rằng không
cần phải có trình độ, chỉ cần nhanh nhạy tin tức qui hoạch, khéo
léo quan hệ với quan chức là có thể dễ dàng phát tài.
https://gdb.voanews.com/8E73CE59-911E-44A1-B2CC-3533340CF0BB_w650_r1_s.jpg
Từ trước đến
nay chuyện kích nền kinh tế qua xây dựng, bất động sản thường được ưu tiên. (Ảnh:
Nguyễn Văn Châu)
Điệp khúc muôn thủa
Câu chuyện “giải cứu” của nền kinh tế
có đuôi “định hướng xã hội chủ nghĩa” như một thứ đặc sản, đặc
thù, là điệp khúc muôn thủa. Đâu chỉ có quả bí đỏ, quả thanh long,
con tôm, con cá… năm nào cũng gặp cảnh “được mùa rớt giá”. Mọi lĩnh
vực, ngành nghề sau một hồi tưng bừng “đột phá”, là mũi nhọn, “quả
đấm thép”... ít lâu sau trở thành những cục nợ hàng trăm ngàn tỷ,
lại phải tái cơ cấu, kêu gọi “giải cứu”.
Cái xảo ngữ “giải cứu” kỳ thực là muôn
vạn hình thức móc túi người dân. Ví dụ như để bù đắp những khoản
thua lỗ hàng chục ngàn tỷ do đầu tư ngoài ngành thì EVN tăng giá
điện. Hay để cứu các đại gia bất động sản (BĐS) không bị chết chìm bởi
nợ thì nhà nước lại tiếp tục bơm tiền. Tiền “giải cứu” đó là tiền
gửi của người dân trong ngân hàng, là tiền in thêm để tiếp tục đổ
vào những cái “hang chuột không đáy”. Hậu quả cuối cùng là làm nền
kinh tế ngày một lún sâu vào nợ nần, biến nền kinh tế trở thành
quĩ đầu cơ và đẩy mọi hậu quả khôn lường cho thế hệ tương lai.
Mới đây, ngân hàng nhà nước đã triệu
tập 14 ngân hàng thương mại để bàn về việc bơm tiền giải cứu BĐS.
Với lý do đưa ra là “khơi thông nguồn vốn, kích thích tăng trưởng”,
khoảng 800.000 tỷ được dự kiến giải ngân để tiếp sức cho các đại gia
BĐS đang lịm dần sau gần 2 năm kiệt quệ, thanh khoản gần như không có
và tồn kho hàng trăm năm mới có thể tiêu thụ hết. Hệ lụy của quyết
định này sẽ như thế nào?
“Khối u” 114 tỷ usd và “con voi đen” hơn 821 tỷ
Mỹ kim
Trong hội nghị tín dụng đối với BĐS và
phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước và Bộ xây dựng tổ
chức tại Hà Nội ngày 13 tháng Mười Một vừa qua, giới chức Ngân hàng
Nhà nước đã cho báo giới biết con số và một bức tranh tổng thể về
Nợ liên quan đến lĩnh vực BĐS:
Theo bà Hà Thu Giang, tính đến 30/09/2023, tổng
dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ
đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ
tín dụng của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng BĐS tập trung
vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng, chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt
động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. (1)
Tổng dư nợ BĐS là 2,74 triệu tỷ đồng,
tương đương 114 tỷ USD. Nợ vay ngân hàng của các công ty kinh doanh BĐS
tính đến tháng 10 năm 2023 vào khoảng: 2,74 triệu tỷ x 36% = 986.400
tỷ. Còn lại là nợ vay tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng
tự sử dụng khoảng 1,75 triệu tỷ. Như vậy, tín dụng BĐS tập
trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng còn lớn hơn nợ
của khối doanh nghiệp BĐS. Đây là đội ngũ đông đảo các nhà đầu tư
thứ cấp, các tay chơi “hạng ruồi” cho đến "hạng lông”. Tất nhiên,
chẳng ngân hàng nào giải cứu họ cả mà sẽ chỉ ưu tiên đám cá mập
hay nhà cái mà thôi.
Nợ trái phiếu phát sinh trong 9 tháng
đầu năm vào khoảng 167.983 tỷ, cộng với 419.000 tỷ nợ trái phiếu từ
2022, tổng khoảng 586.983 tỷ đồng. Nhưng trong số đó, 176.000 tỷ đồng
nợ trái phiếu, tương đương 30% tổng giá trị trái phiếu BĐS, liên quan
đến 69 doanh nghiệp BĐS, đã quá hạn trả nợ lãi theo cam kết (2).Về
mặt kỹ thuật, tất cả những công ty này đã phá sản. Thuật ngữ
"tái cơ cấu" chỉ là cách đánh tráo khái niệm, còn bản
chất nợ không trả được là phá sản. Với tình trạng thị trường đóng
băng như hiện tại, núi hàng tồn kho cần đến cả thế kỷ để tiêu thụ
thì đến năm 2024, 329.500
tỷ đồng trái phiếu đáo hạn bằng cách nào?
Trong 10 tháng đầu năm 2023, thống kê cả
nước có 1067 doanh nghiệp BĐS giải thể. Thực trạng ngành môi giới tại 2 thị
trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy, số lượng sàn giao dịch đóng cửa
hoặc tạm dừng hoạt động lên đến gần 50%. Trong số 50% còn lại, có đến 30% là hoạt
động cầm chừng do không trả lương cho nhân viên bán hàng hoặc khi bán được hàng
mới có lương. Như vậy, chỉ 20% có hoạt động thực tế. Đầu tư nước ngoài vào
lĩnh vực BĐS trong năm 2023 cũng ghi nhận mức giảm hơn 44%. (3)
Tổng nợ vay ngân hàng và nợ trái phiếu
của khối doanh nghiệp BĐS khoảng 1,57 triệu tỷ đồng (tăng thêm hơn
370.000 tỷ so với năm 2022), tương đương 63 tỷ USD. Tuy nhiên, điều đáng
nói là phân nửa trong số nợ này, khoảng 30 tỷ USD đã bị chôn vùi
trong hàng ngàn dự án BĐS dang dở, các dự án vướng mắc pháp lý, dự
án ma, khu đô thị hoang… trải dài từ Nam ra Bắc. Đương nhiên, đây cũng
là những khoản nợ xấu vô phương “giải cứu”. Ngay cả nếu ngân hàng nhà
nước tiếp bơm tiền giải cứu như những năm qua, thì khối u nhọt 30 tỷ
USD này cũng không thể nào biến mất như một phép lạ. (4)
Chưa kể, 1,75 triệu tỷ đồng, tương đương
73 tỷ usd nợ vay tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu
dùng tự sử dụng đang ghi nhận tỷ lệ nợ xấu tăng nhanh.
Các ngân hàng thương mại có khuynh hướng xin tăng qui mô vốn liên tục,
điều này khiến cho tỷ lệ nợ xấu trong bảng cân đối kế toán có vẻ
giảm đi như một chiêu trò tô hồng bảng cân đối kế toán và kết quả
hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, kỳ thực là con số
tuyệt đối về nợ
xấu tăng rất nhanh. Điều này cũng logic với “kỷ lục” chưa từng có khi gần
150.000 doanh nghiệp đã rời cuộc chơi chỉ trong 10 tháng đầu năm 2023.
https://gdb.voanews.com/01000000-0a00-0242-36e8-08dbed039cb2_w650_r0_s.png
Nợ xấu các ngân hàng thương mại tăng rất
nhanh. Nguồn:thuonggiaonline.vn
Quí 3 năm 2023, BIDV – ngân hàng trong top 3
có lợi nhuận tốt nhất đã trở thành ngân hàng trong nhóm Big4 có dự
nợ xấu cao thứ 2 toàn ngành (5).
Những cái tên như Techcombank, SHB, Vpbank là những ngân hàng cho vay BĐS
nhiều nhất cũng không thoát khỏi tình trạng nợ xấu BĐS đang phình to
như một khối u đến giai đoạn di căn.
Báo Tuoitre.vn, ngày 7 tháng Mười Một có
cuộc trao đổi rất đáng chú ý với hai chuyên gia kinh tế hàng đầu là ông
Vũ Quang Việt - nguyên vụ trưởng Vụ Tài khoản quốc gia thuộc Cục Thống kê Liên
Hiệp Quốc và PGS.TS Vũ Minh Khương - giảng viên Trường Chính sách công Lý Quang
Diệu Singapore, hai vị chuyên gia này đều bày tỏ lo ngại về rủi ro từ
nợ vay của khu vực doanh nghiệp phi tài chính.
…Nhưng nợ của doanh nghiệp phi tài chính nói chung
(tức là không kể ngân hàng và doanh nghiệp tài chính - khu vực trung gian tạo nợ)
hiện nay là quá lớn, đang trở thành "quả tạ" ngăn cản phát triển.
Theo tính toán, tỉ lệ nợ khu vực doanh nghiệp phi
tài chính lên tới 237% GDP vào cuối năm 2020, vượt xa tỉ lệ 150% của Trung Quốc
và 100% của Mỹ. Tỉ lệ nợ cao sẽ tạo rủi ro khi doanh nghiệp mất khả năng trả nợ
lúc lãi suất thật lên cao.(5)
Ngay cả với những cựu quan chức và
chuyên gia như ông Khương và ông Việt cũng không thể có được số liệu
mới từ Ngân hàng Nhà nước mà phải sử dụng con số thống kê cũ của
GSO – Tổng cục thống kê. Theo đó, con số nợ của khu vực phi tài chính
tức không bao gồm nợ của các tổ chức tín dụng tài chính như ngân
hàng hay các quĩ tín dụng nhân dân trong năm 2020 đã là 237%. GDP. Năm
2020 của Việt Nam là 346,6 tỷ USD. Như vậy:
Nợ của khu vực phi tài chính đã là:
346,6 tỷ USD x 237% = 821,442 tỷ USD
Các bạn nhìn không nhầm đâu, 821,442 tỷ
USD, tương đương 19,7 triệu tỷ đồng là số nợ của khu vực phi tài
chính. Theo như hai vị chuyên gia Vũ Quang Việt và Vũ Minh Khương thì
đây là “con voi đen” đối với nền kinh tế Việt Nam. Và đó là con số
của năm 2020. Trong 3 năm qua, số nợ đó tăng trưởng với cấp số lần.
Quay lại với con số nợ trong lĩnh vực
BĐS, mặc dù con số 2,74 triệu tỷ, tương đương 114 tỷ USD do giới chức
ngân hàng Nhà nước đưa ra đã là một con số rất lớn. Nhưng liệu đây
có phải là con số chính xác hay chỉ là "một nửa của sự
thật"?
Năm 2019, ngân hàng Nhà nước cho biết dư
nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 19,14% tổng dư nợ của
nền kinh tế (6). Con
số này đến tháng 10.2023 là 2,74 triệu tỷ, tương đương 21,46% dư nợ
nền kinh tế (7). Nhưng
hai ông Vũ Quang Việt và Vũ Minh Khương đã tiết lộ con số shock hơn nhiều:
Số
liệu năm 2021 cho thấy tỉ lệ vốn trong tổng vốn cả nước đi vào kinh doanh BĐS
tăng mạnh trong thời kỳ gần đây, đặc biệt là ở mức thần kỳ với các doanh nghiệp
mới đăng ký, chiếm tới 33,7% tổng vốn mới. Nếu kể cả xây dựng thì khu vực này
chiếm tới 46% vốn cả nước. (8)
Ngay cả con số mà hai vị chuyên gia trích
dẫn số liệu thống kê của GSO chỉ phản ánh được một phần của của
bức tranh nợ liên quan đến BĐS. Trên thực tế, một phần rất lớn nợ
tiêu dùng cũng đổ vào đầu tư BĐS và lĩnh vực này chiếm dụng hầu
hết nguồn lực của nền kinh tế.
Có lẽ, Việt Nam là quốc gia có nền kinh
tế kỳ quặc nhất thế giới khi mà tất cả người dân đều tin rằng không
cần phải có trình độ, chỉ cần nhanh nhạy tin tức qui hoạch, khéo
léo quan hệ với quan chức là có thể dễ dàng phát tài. Nhỏ như cá
lòng tong thì làm môi giới, mua đi bán lại vài thửa đất, căn hộ. Lớn
như cá mập, cá nhà táng thì vẽ qui hoạch, không chỉ qui hoạch vài
chục hec, vài trăm hec mà còn qui hoạch luôn cả thành phố, qui hoạch
cả di sản, danh thắng làm của riêng… Giới chức nhà nước chỉ biết
miệt mài thu hồi đất đai, phân lô bán nền, hưởng chênh lệch địa tô
cùng với các doanh nghiệp BĐS.
Trong những ngày qua, công luận choáng
váng với tin tức về việc bà chủ Vạn Thịnh Phát, Trương Mỹ Lan,
chiếm đoạt hơn 304.000 tỷ trong số hơn 1
triệu tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm của
khách hàng ở ngân hàng SCB cho mục đích cá nhân. Với hơn 1000 doanh
nghiệp con và công ty thành viên, trong gần hai thập kỷ, nhân vật này
đã gây dựng một đế chế có khả năng thao túng, lũng đoạn không chỉ
thị trường tài chính, BĐS, chứng khoán... mà còn được coi như một bà
trùm ở chính trường Việt Nam. Số tiền mà bà Lan chiếm đoạt ngang
với GRDP của thành phố Hà Nội và số tiền mà bà ta rút ruột SCB
tương đương 1/4 GDP Việt Nam. Những câu chuyện về Trương Mỹ Lan, Tân
Hoàng Minh, Trịnh Văn Quyết... là những minh chứng rõ ràng nhất về
năng lực quản lý nhà nước, khả năng kiểm soát và điều hành hệ
thống tài chính ngân hàng cũng như thị trường BĐS của chính quyền Việt
Nam.
Đau bụng phục nhân sâm
Thị trường BĐS Việt Nam được vận hành
theo mô hình Ponzi và được thúc đẩy bởi niềm tin của hàng triệu con
bạc khát nước rằng “người đẻ chứ đất có bao giờ đẻ thêm”.
Nhưng nguyên nhân của tình trạng tê liệt hiện tại đơn giản là vì mô
hình Ponzi nào cũng sẽ phải sụp đổ khi "đàn vịt" đã bị vặt
đến cái lông cuối cùng. “Nhà cái” hưởng lợi là những ông bà chủ như
Vạn Thịnh Phát và những quan chức chóp bu nằm trong vòng quyền lực
ma quỉ này. Trong hơn 2 thập kỷ qua, thị trường BĐS là một "lỗ
đen" hút gần như tất cả nguồn lực xã hội.
Để cứu vãn tình thế “binh bại như núi
đổ”, giới chức ngân hàng và chính phủ Việt Nam lại muốn tiếp tục
đổ 800.000 tỷ “giải cứu” cho các siêu gia BĐS. Bắt đầu cho một vòng
rolette chết chóc mới. Tuy vậy, với GDP tăng trưởng chỉ đạt khoảng
4,7% và mới đây Việt Nam bị Hoa Kỳ đưa trở lại danh sách giám sát
hành vi thao túng tiền tệ, việc bơm thêm tiền để "giải cứu
BĐS" có vẻ như không là quyết định khôn ngoan ở thời điểm hiện
tại.
Thực tế là nền kinh tế Việt Nam không
thiếu vốn mà thừa mứa vốn với tăng trưởng tín dụng trung bình nhiều
năm qua cao gấp 2-3 lần tăng trưởng GDP. Nhưng giống như một cơ thể bị
rối loạn chuyển hóa, tất cả nguồn dinh dưỡng đáng nhẽ để nuôi sống
các cơ quan chức năng thì nó chỉ dồn vào khối mỡ khổng lồ là BĐS
không ngừng, chèn ép vào nội tạng và gây chứng suy tim do béo phì.
Nếu như nhà cầm quyền Việt Nam dành phân
nửa nguồn lực đã đổ vào BĐS đầu tư cho hạ tầng điện, cấp thoát
nước, xử lý ô nhiễm, đào tạo nhân lực chất lượng cao cho công nghệ
sinh học, nông lâm ngư nghiệp, công nghiệp bán dẫn và chip từ những năm
1998, khi ông Phan Văn Khải ký quyết định thành lập Khu công nghệ cao
Láng Hòa Lạc. Hay khi Intel đầu tư vào khu công nghệ cao thành phố HCM
1 tỷ USD năm 2006, nhà cầm quyền có một chính sách nghiêm túc cho cơ sở
hạ tầng hỗ trợ cũng như đào tạo nhân lực phục vụ cho lĩnh vực công
nghệ chip thì Việt Nam có lẽ đã có thể sánh vai với Philippines,
Thailand, Malaysia. Và chắc chắn các doanh nghiệp như Intel không phải hủy bỏ kế
hoạch mở rộng năng lực sản xuất tại thị trường còn nhiều tiềm năng và lợi thế
như Việt Nam.
Hai thập kỷ đã trôi qua, Hà Nội vẫn loay
hoay với câu chuyện giải cứu BĐS như hơn 10 năm trước, những ông bà nghị
thì rôm rả bàn việc đấu giá biển số, định danh xe máy, ô tô và chia
phần số tiền phạt vi phạm giao thông, tiền thu hồi được từ các vụ án tham
nhũng hay xử lý hình sự những người chê bai một bộ phim giải trí...
Vấn đề sẽ thực sự tồi tệ thêm khi chính
phủ Việt Nam vẫn tiếp tục dẫm vào vết xe đổ của hai đời thủ tướng
Nguyễn Tấn Dũng và Nguyễn Xuân Phúc khi liên tục bơm phồng quả bóng
BĐS, đốt tiền thổi... GDP bằng những khoản đầu tư công khổng lồ và
hoang phí, hay đổ vào những “hang chuột không đáy” là các tập đoàn,
tổng công ty nhà nước. Nếu ông Phạm Minh Chính “giải cứu” thị trường
BĐS với tất cả nguồn lực ít ỏi còn lại (mà nhẽ ra phải ưu tiên dành
cho sản xuất, công nghệ, đào tạo nghề, hỗ trợ cho khối dân doanh và
doanh nghiệp nhỏ, dân nghèo thất nghiệp) thì quyết định này sẽ giống
như việc “đau bụng phục nhân sâm" và nền kinh tế có đuôi định
hướng XHCN e rằng sẽ nhanh chóng... tắc tử ngay trong năm 2024.
------------------
Tham khảo:
(2) https://vneconomy.vn/hon-176-nghin-ty-dong-trai-phieu-cham-tra-no-9-thang-nam-2023.htm
(3) https://tienphong.vn/hon-1000-doanh-nghiep-bat-dong-san-giai-the-10-thang-dau-nam-post1583013.tpo
(6) https://tuoitre.vn/viet-nam-can-than-voi-con-voi-den-20231107082705643.htm
(7) https://tuoitre.vn/tin-dung-bat-dong-san-chiem-hon-19-tong-du-no-nen-kinh-te-20191019171017605.htm
No comments:
Post a Comment