Đôi lời trao đổi với tiến sĩ Nguyễn Ngọc Chu
14/11/2023
https://thuymyrfi.blogspot.com/2023/11/duong-quoc-chinh-oi-loi-trao-oi-voi.html
Hôm qua mình thấy nhiều người share bài viết của
tiến sĩ (TS) Nguyễn Ngọc Chu về bất động sản và đất đai.
Mình vào đọc status đó cùng với các comment thấy
hầu hết là đồng thuận và khen hay, khen đúng. Như thế mới nguy hiểm, vì bài viết
này có đa số nội dung là không đúng với pháp luật đất đai cũng như thực tế xã hội
(vận hành có thể lách luật).
Xét thấy rằng chuyện này làm ảnh hưởng đến nhận
thức của nhiều người nên mình thấy cần có đôi lời với TS Chu. Bài viết dài nên
không tiện comment bên đó.
Đầu tiên là đoạn TS Chu cho rằng có người nghĩ
rằng nhà ở tại thành phố thông minh sẽ được phát không cho dân! Mình không nghĩ
là có ai bây giờ còn suy nghĩ ngây ngô vậy? Kể cả là nông dân ít học.
Ngay cả nhà tập thể ngày xưa cũng không phát
phân phối miễn phí cho toàn dân đâu, chỉ cho cán bộ công nhân viên nhà nước
thôi. Mà về bản chất cũng chả miễn phí đâu, vì nhà nước xã hội chủ nghĩa thu sạch
sẽ sản phẩm của dân lao động, sản xuất ra, rồi trả lại bằng tem phiếu kèm phúc
lợi. Nhà là một dạng phúc lợi đó thôi. Không có gì hoàn toàn free cả. Làm gì có
nhà phát cho "con phe" ngoài nhà nước.
TS Chu hiểu biết quá sơ sài về việc nhà nước
giao đất cho dân. Thực ra đang có hai dạng chủ yếu. Một là đấu giá quyền sử dụng
đất, như TS viết và cách thứ hai là đấu thầu dự án có sử dụng đất, là cách mà
TS không nhắc tới, có lẽ không biết nên cho rằng tất cả các dự án bất động sản
đều phải đấu giá.
Việc đấu giá đất chỉ thực hiện được khi đã có
đất sạch, nhà nước đã có quy hoạch chi tiết. Đại khái như đã có mâm bát sẵn
sàng, mời các ông vào bỏ giá mua đất đó. Nhưng không phải dự án nào cũng có đất
sạch được, vì tiền giải phóng mặt bằng không ít. Nhà nước phải dùng ngân sách để
đền bù cho dân bị lấy đất và bỏ tiền lập quy hoạch, thậm chí đầu tư luôn cả hạ
tầng như đường, cống rãnh...Nhà đầu tư chỉ vào mua nguyên một lô đất để tiếp tục
xây nhà để ở hay để bán.
Trường hợp đấu giá của Tân Hoàng Minh ở Thủ
Thiêm là đấu giá đất đã có hạ tầng rồi, nên giá sẽ cao hơn là vụ hòn non bộ ở Cẩm
Phả là chủ đầu tư tự san lấp và đầu tư hạ tầng.
Trường hợp thứ hai là đấu thầu dự án đầu tư có
sử dụng đất là đa số các khu đô thị quy mô lớn. Lúc đó nhà đầu tư sẽ phải tự bỏ
tiền đền bù giải phóng mặt bằng thông qua thỏa thuận với dân về giá (cũng có
trường hợp nhà nước giải phóng mặt bằng). Nhà đầu tư tự bỏ tiền thiết kế quy hoạch
chi tiết (theo ý tưởng kinh doanh của họ), chỉ cần khớp với quy hoạch chung, rồi
đầu tư xây dựng hạ tầng, sau đó bán lại từng lô đất nhỏ cho nhà đầu tư thứ cấp
hoặc tự xây nhà để bán. Đấu thầu này cần ít nhất 2 nhà đầu tư, nhưng nhiều khi
là làm màu, chỉ có một nhà đầu tư "đủ năng lực".
Trường hợp 2 này nhà đầu tư phải tự làm nhiều
thứ hơn, nên chi phí trả cho nhà nước sẽ thấp hơn. Nhưng cần hiểu là không thể
chỉ làm theo cách 1 với mọi dự án. Vì như thế thì nhà nước ôm đồm quá, cũng
không đủ ngân sách để làm dự án lớn. Vì thế nên ý tưởng của TS Chu nó vô lý, có
lẽ do không đủ kiến thức về bất động sản và đất đai.
Cũng vì không biết nên TS Chu so sánh giá đất
đấu giá Thủ Thiêm, là loại đã có hạ tầng (đại khái như bán mít theo múi) so với
khu đô thị thông minh (là bán mít cả quả, tính hên xui cho nhà đầu tư cao hơn).
So thế nên mới đếm cua trong lỗ thấy nhà nước có cửa kiếm ngon quá toàn mấy chục
tỉ đô, chả mấy chốc mà hóa rồng!
Về sở hữu đất đai, TS Chu cũng hiểu rất sơ
sài. Không phải chỉ có nông dân, mà cả đại gia Việt Nam cũng đều không được sở
hữu đất đai. Nên TS bảo là sở hữu toàn dân chuyển thành sở hữu của người giàu
là rất sai. Người giàu cũng không có sở hữu tư nhân về đất đai đâu. Tất cả chỉ
là quyền sử dụng đất mà thôi.
Đất đai ở nông thôn mà thường người nông dân sử
dụng chia làm mấy nhóm chính, là đất ruộng, đất thổ cư (xây nhà được) và đất vườn
(xen kẽ với đất thổ cư). Luật Đất đai nó nêu nhiều loại lắm, trong khuôn khổ
bài này mình chỉ tóm lược nhóm cơ bản và phổ biến vậy thôi. Trong đó đất ruộng
mới bắt buộc là được giao 50 năm, sau đó gia hạn nếu muốn. Còn đất thổ cư và vườn
thì có thể được cấp sổ đỏ vĩnh viễn, nhưng đất vườn không được xây nhà, muốn
xây phải xin chuyển đổi thành thổ cư (mất phí). Thế nên TS Chu bảo nông dân chỉ
có đất 50 năm là sai. Đất ông cha để lại thì cũng có quyền sử dụng lâu dài
thôi.
Đất đai ở các nước cộng sản là sở hữu toàn
dân, bản chất là sở hữu nhà nước, đương nhiên là có lợi cho nhà nước khi dễ thu
hồi hơn sở hữu tư nhân như xứ giãy chết. Tất nhiên không phải người giàu được sở
hữu như TS viết đâu.
Việc đầu tư bất động sản không hạn chế giai cấp,
nông dân hay công nhân có tiền và năng lực thì vẫn làm chủ đầu tư bình thường.
Tất nhiên thành phần này ít có tiền, ít kiến thức, nhưng không ít người nông
dân đi buôn đất rồi giàu có để thành chủ đầu tư bất động sản. Nên TS viết về
tính giai cấp này nghe nó sai sai! Công nông yếu thế phần nhiều là do trình độ,
vốn, kiến thức, chứ không phải do bị bất công về sở hữu đất đai.
Còn việc đấu giá đất, đa số cứ thấy nhà nước
thu được tiền đấu giá đất cao thì hoan hỉ, bao gồm cả TS Chu. Nhưng nếu giá đấu
giá mà cao đồng nghĩa với giá bất động sản cũng cao theo. Vì nhà đầu tư trúng đấu
giá họ cộng thêm chi phí của họ vào mới ra giá bán cho người dùng cuối. Có
nghĩa là người dùng cuối mới là kẻ bị nhà nước bóc lột thông qua giá đất.
Mà đất đai là hữu hạn và nhu cầu có chỗ ở là bắt
buộc, nên nhà nước hoàn toàn có quyền ép giá, do ông ấy là chủ sở hữu duy nhất.
Giả sử bây giờ thay vì bán 10 triệu/m2, ông ấy quất 100 triệu/m2 thì dân muốn
có nhà vẫn phải chịu. Dân kinh doanh, đầu tư bất động sản vẫn chả sao, vì thằng
dùng cuối mới chịu giá đó. Nên hoan hỉ thế là hoan hỉ trước sự bóc lột của nhà
nước với dân và lượng dân có tiền xây nhà sẽ giảm bớt, không hay ho gì cả. Giá
cả phải hài hòa mới được.
Như vụ đất Thủ Thiêm, người ta phân tích là với
giá hơn 1 tỉ/m2 thì chả đầu tư cái gì trên đất ấy mà có thể lãi.
Tóm lại, TS Chu là người hiểu biết rộng, phản
biện xã hội rất sắc sảo. Nhưng vì với uy tín đó sẽ khiến cho rất nhiều người cả
tin theo, dẫn tới hiểu lệch lạc hết, nếu TS Chu hiểu sai. Qua đây mình cũng muốn
nhắn nhủ mọi người là mạng xã hội có thể làm ngu chúng ta đi nếu tiếp nhận
thông tin quá dễ dãi và thiếu khả năng tự phản biện. Cứ thấy TS, nhất là TS Tây
hay KOL là vội tin. Mình không khuyến khích mọi người tin mình ngay nhé, kể cả
status này. Tranh luận mới thấy được đúng/sai. Mình cũng chả biết hết được, tút
này cũng chưa chắc đúng cả.
DƯƠNG QUỐC
CHÍNH 14.11.2023
Publié par Thụy My RFI à 14:32
No comments:
Post a Comment