Việt
Nam: ‘Cải cách Luật đất đai’ nhưng vẫn duy trì sự kiểm soát của nhà nước
Cù
Tuấn, biên dịch
Tóm tắt: Những cải cách về thị trường được
chính phủ hứa hẹn có thể sẽ không được thực hiện khi giá bất động sản sụt giảm,
niềm tin giảm mạnh và sự bất mãn gia tăng
*
Việt Nam đang trong quá trình tham vấn để sửa
đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở liên quan, trong bối cảnh niềm tin của người
tiêu dùng và nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam giảm sút sau khi
lãi suất tăng vọt và các vụ bắt giữ hai ông trùm bất động sản nổi tiếng.
Luật đất đai, nhà ở và bất động sản của Việt
Nam được công chúng coi là khó hiểu và phức tạp. Một nghị quyết của Ban Chấp
hành Trung ương Đảng Cộng sản ban hành ngày 16 tháng 6 năm 2022 đã làm dấy lên
hy vọng của công chúng khi tuyên bố rằng các luật mới phải hài hòa lợi ích của
người dân, nhà đầu tư và nhà nước.
Tuy nhiên, dự thảo luật đất đai và nhà ở của
chính phủ đã bị chỉ trích bởi các bên liên quan và hiệp hội doanh nghiệp địa
phương vì không giải quyết được các vấn đề đất đai và nhà ở mang tính hệ thống.
Vì đất đai do nhà nước độc quyền kiểm soát,
nên một nguyên nhân gây lo ngại lâu nay là quyền lực của nhà nước trong việc cưỡng
chế thu hồi đất mà không trả tiền đền bù hợp lý. Ở Việt Nam, nhà nước có thể
thu hồi đất vì nhiều lý do được coi là khá mơ hồ, bao gồm cả mục đích “phát triển
kinh tế quốc gia”, vì lợi ích cộng đồng hoặc lợi ích quốc gia, và vì mục đích
an ninh.
Các quan chức nhà nước, đặc biệt là ở cấp địa
phương, đưa ra tất cả các quyết định quan trọng liên quan đến thu hồi và bàn
giao đất. Tiền bồi thường cho đất đai bị thu hồi bắt buộc dựa trên khung giá do
nhà nước ấn định, không phải giá thị trường. Việc định giá đất và giá bồi thường
thấp khiến những người bị thu hồi đất và các nhà đầu tư bất mãn.
Dự thảo luật đất đai quy định các trường hợp cụ
thể mà nhà nước có thể thu hồi đất để phát triển vì lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, nên có khả năng làm cho luật này rõ ràng hơn. Nó cũng loại bỏ các
khung giá nhà nước cố định giá đất trong 5 năm, thay vào đó là hướng dẫn giá
hàng năm linh hoạt hơn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, hứa hẹn sẽ dựa
trên giá thị trường.
Mặc dù điều này được hoan nghênh nhưng nhiều
nhà bình luận nghi ngờ về việc liệu sửa đổi trên có thể được thực hiện hay
không vì có rất ít hướng dẫn về cách thiết lập giá đất theo giá thị trường. Vì Ủy
ban Nhân dân vẫn kiểm soát việc xác định giá đất nên nhà nước vừa là người tham
gia vừa là trọng tài trong quá trình thu hồi và phát triển đất đai.
Một vấn đề khác làm nổi bật cách tiếp cận thống
kê của Việt Nam đối với đất đai là việc các nhà đầu tư không thể sử dụng quyền
sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay tiền từ các nhà cho vay nước ngoài.
Theo Luật Đất đai 2013, không bên cho vay nước ngoài nào được lấy thế chấp là
quyền sử dụng đất của bên vay Việt Nam.
Một số nhóm đang vận động để sửa đổi luật cho
phép các doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất của họ để đổi lấy vốn từ các
quỹ quốc tế cho các dự án kinh tế lớn. Phản ứng của chính phủ đối với đề nghị
này là khá thận trọng, bất chấp các đề xuất từ các chuyên gia để đảm bảo “không
tổ chức nước ngoài nào có thẩm quyền hợp pháp đối với đất đai Việt Nam.”
Đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở cũng gây ra nhiều
tranh cãi. Theo truyền thống, luật sở hữu của Việt Nam phân biệt giữa đất đai
và nhà ở. Trong khi tuyên ngôn xã hội chủ nghĩa kêu gọi xóa bỏ sở hữu tư nhân,
bao gồm cả đất đai, các chính phủ xã hội chủ nghĩa cho phép sở hữu nhà vì bất động
sản không được coi là một công cụ sản xuất.
Quyền sở hữu nhà ở được hiến pháp Việt Nam bảo
hộ vô thời hạn. Nhưng một đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở đang gây lo ngại vì
đề xuất này có thể hạn chế quyền của chủ sở hữu căn hộ xuống còn 50-70 năm.
Với dân số đông và khoảng cách giàu nghèo khá
lớn của Việt Nam, các căn hộ chung cư là rất phổ biến và thường là cách duy nhất
để các gia đình trẻ và thanh niên tham gia vào thị trường bất động sản.
Vào năm 2022, Bộ Xây dựng cho biết họ đang xem
xét đặt giới hạn 50–70 năm đối với quyền sở hữu căn hộ, lấy lý do thời hạn cho
thuê 99 năm của Mỹ là tiền lệ. Nhưng sửa đổi được đề xuất này đã tạo ra sự tức
giận của công chúng vì nó cung cấp một quy trình hành chính để tước đi quyền sở
hữu của người chủ sở hữu căn hộ.
Vì quyền sở hữu đất đai tư nhân chiếm ưu thế ở
Mỹ và quyền sở hữu đất đai của nhà nước chiếm ưu thế ở Việt Nam, các nhà hoạch
định chính sách của Hà Nội đã không xem xét đầy đủ tác động chính sách của những
thay đổi được đề xuất.
Mặc dù dự thảo mới đã loại bỏ tham chiếu về giới
hạn quyền sở hữu căn hộ, nhưng sửa đổi này vẫn gây tranh cãi vì người dân có thể
mất quyền sở hữu nếu căn hộ của họ bị coi là không phù hợp để ở. Cũng có sự
không chắc chắn về việc di dời dân cư sẽ diễn ra như thế nào và liệu việc bồi
thường có thực sự công bằng hay không.
Các nhà bình luận hiện đang kêu gọi các nhà hoạch
định chính sách nắm bắt các phương thức tư duy mới. Chẳng hạn, luật sư Nguyễn
Tiến Lập kêu gọi coi đất đai là “không gian sống” chứ không đơn thuần là hàng
hóa, và cộng đồng cần có tiếng nói thực sự trong việc quản trị đất đai.
Ông cũng đã kêu gọi loại bỏ một số căn cứ để
nhà nước thu hồi đất bắt buộc, lập luận rằng sự chồng chéo hiện tại của nhiều
căn cứ hiện có sẽ làm tăng khả năng hiểu sai và lạm dụng pháp luật.
Nếu lịch sử là một hướng dẫn, các luật mới sẽ
được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cũ hơn. Nhưng một vấn đề nằm ở chỗ các
nhà hoạch định chính sách Việt Nam cố gắng nhập khẩu ý tưởng về giới hạn quyền
sở hữu căn hộ mà không nhập khẩu ý nghĩa của nó. Việc lắp ghép luật pháp như vậy
hiếm khi thành công.
Quy định về đất đai của cơ quan thống kê sẽ
không nhường chỗ cho quy định do thị trường dẫn dắt. Các nhà lãnh đạo chính trị
cấp cao của Việt Nam đã nói rõ vào năm 2022 rằng quyền sở hữu đất đai của nhà
nước là một nguyên tắc lâu dài. Các cuộc tranh luận tương tự đã nảy sinh vào
năm 2013 và dẫn đến một chút thay đổi cơ bản đối với luật pháp.
Trong khi các nhà lãnh đạo cấp cao cho rằng ổn
định xã hội là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi đánh giá bất kỳ sửa đổi
nào, họ đã bỏ qua thực tế rằng hiện trạng đất đai đã góp phần gây ra bất ổn và
bất mãn trong xã hội Việt Nam.
Sẽ rất khó để các tuyên truyền của chính phủ
Việt Nam có thể xoa dịu được những lo ngại của công chúng trong bối cảnh chi
phí sinh hoạt gia tăng và sự lo lắng về tình trạng thiếu đất và nhà ở tại nước
này.
Bài gốc :
Vietnam land ‘reforms’ won’t cede communist control
Promised market reforms likely to go unimplemented as real estate
prices tank, confidence plummets and dissent rises
By TOAN LE
MAY 19, 2023
No comments:
Post a Comment