Thị trường bất động sản
Việt Nam lệch lạc từ khái niệm đến sản phẩm?
Luật sư Ngô Ngọc Trai
Gửi tới BBC
từ Hà Nội
16 tháng 5 2023
https://www.bbc.com/vietnamese/vietnam-65522778
Lâu nay khi đọc nhiều bài báo viết về lĩnh vực bất
động sản thường thấy nhắc đến một cụm từ về sự khan hiếm, ví như nguồn cung mới
khan hiếm, hoặc nguồn cung thị trường mới khan hiếm, hoặc nguồn cung căn hộ
khan hiếm.
Đó có thể là dẫn lời của một chuyên gia, một
nhà quản lý, hay một người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Việt Nam nên bỏ thu hồi đất
để xây trụ sở cơ quan nhà nước ở địa phương?
VN: 'Nhà nước cần chấn chỉnh
hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai'
Việt Nam: ‘Luật Đất đai
là vấn đề căn cơ của nạn tham nhũng’
Việt Nam: Bất động sản đất
nền vi phạm điều cấm của luật đất đai?
Người nói ra câu đó là muốn phản ánh những khó
khăn vướng mắc trong môi trường công việc, hoặc để truyền thông thúc đẩy cho việc
cấp phép dự án, hoặc là mong muốn được tháo gỡ về chính sách quản lý hoặc hành
lang pháp lý.
Khi search tìm cụm từ 'nguồn cung bất động sản
mới khan hiếm' trên trang tìm kiếm Google thì cho ra 12.800.000 kết quả chỉ
trong 0,36 giây, điều đó cho thấy mức độ phổ biến của câu nói này.
Từ khái niệm
Đứng trước thực tế hiện nay những vấn đề của
thị trường bất động sản đang nhận được sự quan tâm rất lớn của công tác quản lý
nhà nước, tôi thấy thiết nghĩ cũng muốn làm rõ ý nghĩa của câu nói ra sao.
Đầu tiên thấy rằng nếu một người có nhu cầu
mua bất động sản, là nhà hoặc đất để sử dụng, thì người đó dễ dàng có rất nhiều
lựa chọn, trong thực tế luôn có rất nhiều những mảnh đất hoặc ngôi nhà mà chủ sở
hữu sử dụng đang rao bán.
Đó có thể là một sản phẩm có nguồn gốc trước
đây từ một dự án bất động sản, hoặc đó có thể là tài sản bán đi của một hộ gia
đình ở phố thị hoặc nông thôn.
Thực tế là luôn có những người muốn bán bất động
sản, trong tư cách một người mua để sử dụng sẽ không cảm thấy nguồn cung thị
trường khan hiếm, thông qua người quen giới thiệu, qua các trung tâm môi giới,
hoặc search tìm trên mạng sẽ cho ra vô số sản phẩm bất động sản rao bán.
Người mua lâu nay chỉ thấy vấn đề nằm ở chỗ
giá cả chứ không thấy thiếu hàng để mua, dù rằng hai vấn đề giá cả và nguồn
cung thường liên quan tới nhau, nhưng đối với thị trường bất động sản lâu nay
thì lại không hẳn như vậy.
Thực tế là thế cho nên cụm từ nguồn cung thị
trường khan hiếm chỉ phản ánh câu chuyện trong một phạm vi nhỏ giữa những chủ đầu
tư dự án bất động sản và khối người tham gia vào các hoạt động quảng bá môi giới,
giao dịch mua bán liên quan.
Đó là những người cùng hoạt động trong một hệ
thống cho dự án, bên cạnh đó còn có những nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn mua đi bán lại
kiếm lời.
Họ cần có những dự án bất động sản mới để giải
quyết nhu cầu công việc của bộ máy nhân sự có sẵn, các dự án mới là nguồn công
việc và thu nhập, nếu lâu lâu không có dự án mới để bán sản phẩm ra công chúng
thì sẽ cảm thấy nguồn cung khan hiếm ảnh hưởng tới hoạt động công việc.
Nhưng cảm nhận khan hiếm của những người này lại
không trùng khớp với cảm nhận thực tế của người muốn mua bất động sản để sử dụng,
có nghĩa là câu nói nguồn cung thị trường khan hiếm không phản ánh đúng thực chất
nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Làm rõ vấn đề như vậy để tránh tình trạng lâu
nay việc sử dụng câu nói nguồn cung thị trường khan hiếm dù là đúng trong một
phạm vi nhỏ nhưng tạo ra nhầm lẫn nhận thức của số đông công chúng trong xã hội,
từ đó tạo ra sự khan hiếm giả tạo về sản phẩm bất động sản, là nguyên nhân dẫn
tới việc đội giá.
Bởi vậy cần xác định cho rõ việc cho rằng nguồn
cung khan hiếm chỉ là cảm nhận đánh giá trong phạm vi công việc chuyên môn của
những người thực hiện hoạt động dịch vụ kinh doanh bất động sản chứ không phản
ánh thực tế thị trường.
Trong khi giá cả bất động sản bị cho là đắt đỏ
so với thu nhập của người lao động trong xã hội thì lại có rất nhiều bất động sản
cao cấp bỏ trống hàng chục năm và hàng vạn những lô đất nền để không cho cỏ mọc.
Nguồn cung dồi dào nhưng giá cả vẫn cao. Thực
tế đó cho thấy lâu nay người dân chưa khi nào ở vào tình trạng khan hiếm không
có bất động sản để mua sử dụng.
Bởi vậy việc sử dụng thuật ngữ không rõ ràng
trong trường hợp này, dù là vô tình hay cố ý, bản chất đó cũng là một bất cập
trong số nhiều bất cập tồn tại xung quanh câu chuyện về bất động sản.
Đến sản phẩm
Đất nền là một dạng sản phẩm phổ biến lâu nay
tại thị trường bất động sản Việt Nam, chủ đầu tư sau khi được cấp phép dự án
phân lô thì tách đất thành những thửa nhỏ rồi chuyển nhượng cho người khác để họ
tự xây dựng nhà ở hoặc đầu tư.
Đây là một sản phẩm bất động sản mà tôi cho là
kỳ quặc, chứa đựng vi phạm pháp luật và đem đến nhiều hệ lụy xã hội.
Nhưng tìm hiểu thì thấy đất nền không phải là
kết quả của hoạt động tự phát của những người mua bán, mà đó có cơ sở hành lang
pháp lý cho dạng sản phẩm này.
Tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành luật đất đai, Điều 41 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Trong đó quy định chủ đầu tư được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, khi đạt một số điều kiện.
Ví như chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật,
trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng
nhà ở;
Chủ đầu tư cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch
vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải và hoàn thành
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; thuế, phí, lệ phí.
Từ quy định chính sách cho phép như vậy dẫn đến
rất nhiều dự án bất động sản đất nền mà đặc điểm chung là trên một khoảnh đất lớn,
một vài con đường dải nhựa được làm chạy ngang dọc, hai bên đường đất được chủ
đầu tư chia lô bán cho người mua.
Khi đi về các vùng nông thôn thuộc các tỉnh
cũng không khó bắt gặp dự án đất phân lô bán nền nằm hoang vắng bên rìa những
xóm dân cư.
Những dự án bất động sản đất nền bộc lộ rất rõ
bất cập trong việc thu hồi đất, người dân nhận tiền đền bù theo giá đất nông
nghiệp chỉ vài trăm nghìn một mét vuông nhưng đất dự án bán ra với giá đất ở
hàng chục triệu đồng mỗi mét.
Không như những dự án chủ đầu tư xây dựng nhà
rồi bán ra cho thấy phần giá trị chủ đầu tư phải bỏ vào, đối với bất động sản đất
nền người dân nhìn thấy rõ là chủ đầu tư thu được lợi ích thì lớn trong khi
không phải làm gì nhiều ngoài mấy con đường và hạ tầng kỹ thuật.
Rồi cũng không khó để bắt gặp những lô đất nền
bị bỏ hoang để cỏ mọc không sử dụng, đó là một sự lãng phí tài nguyên đất đai,
vi phạm quy định của luật đất đai về nghiêm cấm hành vi không sử dụng đất.
Tựu chung lại, thị trường bất động sản chiếm một
tỷ trọng giá trị lớn trong tổng giá trị hàng hóa của nền kinh tế đất nước, bởi
thế quản lý thị trường bất động sản là một phần công việc quan trọng trong quản
trị quốc gia.
Các chính sách phát triển đất nước và các
chương trình nghị sự kinh tế xã hội sẽ khó thể đạt được thành công nếu như
không khắc phục được những bất cập lệch lạc của thị trường bất động sản.
-----------------------
* Bài viết thể hiện quan điểm và văn phong riêng của luật sư Ngô Ngọc
Trai từ Hà Nội.
TIN LIÊN
QUAN
Việt Nam nên bỏ thu hồi đất
để xây trụ sở cơ quan nhà nước ở địa phương?
29 tháng 4 năm 2022
.
VN: 'Nhà nước cần chấn chỉnh
hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai'
16 tháng 6 năm 2022
.
Việt Nam: ‘Luật Đất đai
là vấn đề căn cơ của nạn tham nhũng’
10 tháng 5 năm 2022
.
Việt Nam: Bất động sản đất
nền vi phạm điều cấm của luật đất đai?
1 tháng 9 năm 2022
No comments:
Post a Comment