AN CƯ và LỖI HỆ THỐNG (Trân Văn / Người Việt Online)

 

 

An cư và lỗi hệ thống  

Trân Văn  -  Người Việt

October 6, 2025 : 11:40 AM

https://www.nguoi-viet.com/dien-dan/an-cu-va-loi-he-thong/#google_vignette  

 

Giá nhà càng ngày càng cao, vượt xa tầm với của nhiều giới, cơ hội an cư của các thành phần thuộc nhóm yếu thế trở thành vô vọng,… tiếp tục là chủ đề được nhiều cơ quan truyền thông tại Việt Nam hâm nóng sau khi thủ tướng đương nhiệm đòi “phải có câu trả lời” cho tình trạng “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi.”

 

https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2025/10/Nha-Ha-Noi-1920x1280.jpg

Nhà cửa san sát và chen chúc tại một khu dân cư ở thành phố Hà Nội. (Hình minh họa: Nhac Nguyen/AFP via Getty Images)

 

Vì sao tỷ lệ HPR (House Price to Income Ratio – tỷ lệ về giá nhà/thu nhập) của Việt Nam tăng nhanh và cao? Muốn mua một căn nhà loại trung bình, một gia đình Việt Nam có thu nhập ở mức trung bình cần dành dụm trong khoảng thời gian từ 23 năm đến 27 năm, vượt xa mức trung bình được xem là hợp lý ở cả khu vực Đông Nam Á lẫn trên thế giới (dưới 15 năm).

 

Vì sao sau hai thập niên thực hiện chính sách về “nhà ở xã hội” (NOXH – thuật ngữ dùng để chỉ loại nhà giá rẻ dành cho những cá nhân có thu nhập thấp hoặc các nhóm dễ bị tổn thương mua hoặc thuê), chuyện hỗ trợ thanh niên, người thu nhập thấp an cư tại Việt Nam vẫn chỉ là vẽ vời trên giấy?

 

Đã có khá nhiều chuyên gia, doanh nhân cung cấp câu trả lời và nội dung có thể gom lại thế này: Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên hệ thống công quyền không gặp bất kỳ trở ngại nào trong quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá đất. Bởi trí lực và năng lực có hạn nên toàn hệ thống cùng chọn đất làm công cụ tạo ra nguồn thu, lập thành tích về tăng trưởng.

 

Các số liệu thống kê cho thấy, trong vài thập niên gần đây, nguồn thu từ đất chiếm 15% đến 20% tổng thu ngân sách địa phương, có nơi như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM,… tỷ lệ này có lúc lên tới 40%, thậm chí 50%. Do quỹ đất có hạn, hệ thống công quyền không biết làm gì khác ngoài việc hỗ trợ tối đa các dự án nhà đất mang tính chất thương mại để nguồn thu không giảm.

 

Kết quả là các dự án nhà ở thương mại trở thành nơi trú ẩn an toàn nhất cho tài sản vì giá tăng dần. Công thổ, công quỹ, các loại vốn (ngân hàng, tiền các cá nhân dành dụm) được dồn hết vào đó. Thay vì phải điều chỉnh chính sách nhưng lại chỉ vì thành tích chung và lợi ích riêng, giới lãnh đạo hệ thống công quyền còn chủ động cho phép hoán cải các dự án NOXH thành nhà ở thương mại. Một bài viết trên tờ Công An Nhân Dân hồi 2023 cho biết, từ 2015 đến 2020, trong 23 dự án phát triển nhà tại TP.HCM, chỉ có 620/18.085 căn nhà được xây là NOXH.

 

Bởi không ít dự án hỗ trợ an cư bị đẩy vào những nơi hẻo lánh, thiếu đủ thứ (đường sá, điện nước, trường học, bệnh viện, an ninh), những cá nhân thuộc các thành phần yếu thế dù mơ an cư cũng không thể ở. Chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM hiện có khoảng 15,000 căn nhà dành cho những gia đình tái định cư sau khi bị chính quyền thu hồi đất và những gia đình thu nhập thấp đang bỏ hoang. Đó là chưa kể việc “treo đầu dê” (xây nhà cho người nghèo) để nhận ưu đãi nhưng “bán thịt chó” (chỉ có người giàu sở hữu) ở những dự án NOXH như Khu NOXH Kiến Hưng thuộc Hà Nội.

 

                                            ***

Về lý thuyết, khi thanh niên và các giới có thu nhập thấp chật vật xoay sở để giải quyết vấn đề về chỗ ở thì điều đó không đơn thuần chỉ là sự bất ổn về xã hội (bất mãn gia tăng do phân hóa giàu nghèo càng ngày càng sâu sắc), chất lượng nguồn nhân lực và năng suất lao động suy giảm, giá nhà (cả giá bán lẫn giá thuê) quá cao sẽ khiến họ phải cắt giảm chi tiêu dẫn đến mãi lực giảm, sản xuất-kinh doanh nội địa đình trệ, tăng trưởng phụ thuộc nhiều hơn vào đầu tư ngoại quốc và xuất cảng. Chưa kể nợ nần rất dễ chuyển thành nợ xấu khiến hệ thống tài chính ngân hàng suy sụp.

 

Trên thực tế, do dốc mọi thứ vào bất động sản, tại Việt Nam, bên cạnh giá nhà/đất tăng vọt là sự xuất hiện của hàng loạt “đô thị ma” trải dài từ Bắc vào Nam: Hoàng Văn Thụ (Lạng Sơn), Phương Đông (Quảng Ninh), Sông Đà (Thái Nguyên), Thanh Hà (Hà Nội), Văn Phú (Hà Nội), Kim Chung-Di Trạch (Hà Nội), Golden City (Nghệ An), Tiến Nông (Thanh Hóa), Phú Mỹ An (Huế), Golden Hills (Đà Nẵng), Hòa Xuân (Đà Nẵng), Điện Nam-Điện Ngọc (Quảng Nam), Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ Hưng 2 (TP.HCM), Bình Khánh (TP.HCM), Sing-Việt (TP.HCM),…

 

Cách nay hai năm, Ngân Hàng Nhà Nước cho biết, số tiền mà hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã cho vay để đầu tư vào bất động sản chiếm từ 20% đến 25% tổng vốn cho vay. Do giá nhà/đất quá cao, giao dịch đã giảm đáng kể, các doanh nghiệp và cá nhân đã vay rất khó có thể trả nợ. Một vài người ước tính, nếu nợ xấu/tổng vốn cho vay để đầu tư vào bất động sản chỉ ở mức 5%, tổn thất tiềm năng của hệ thống ngân hàng sẽ dao động trong khoảng từ 144,000 tỷ VND đến 205,000 tỷ VND ($5.88 tỷ đến $8.37 tỷ). Không cần kể cũng có thể đoán kinh tế-xã hội sẽ thế nào!

 

                                                  ***

Giải quyết nhu cầu an cư cho thanh niên và các giới có thu nhập thấp không chỉ là vấn đề của riêng Việt Nam. Tuy nhiên không như Việt Nam, chính quyền nhiều quốc gia khác không “đánh trống bỏ dùi” và cho thấy họ vượt xa các đồng nhiệm tại Việt Nam cả về tâm lực lẫn trí lực bởi họ biết an cư là yếu tố then chốt đối với ổn định và phát triển kinh tế trong dài hạn.

 

Do hiện có khoảng 300,000 người Việt đang cư trú tại Nam Hàn (không kể những người đã nhập tịch hoặc cư trú bất hợp pháp) nên nếu muốn sẽ rất dễ kiểm tra, đối chiếu về chính sách/thực thi giữa Nam Hàn và Việt Nam, người viết  xin chọn Nam Hàn làm ví dụ.

 

Nam Hàn có ít nhất ba hình thức hỗ trợ an cư: Thứ nhất là nhà công cho thuê (public rental housing) với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Kế đó là hỗ trợ tiền đặt cọc khi thuê nhà (deposit support). Cuối cùng là hỗ trợ tiền thuê hàng tháng (monthly rent subsidy).

 

Ai được hỗ trợ? Đối tượng đầu tiên là những gia đình có thu nhập thấp. Kế đó là những người từ 65 tuổi trở lên không có nhà và thu nhập thấp. Cuối cùng là cha mẹ đơn thân, những cặp vợ chồng trẻ và thanh niên.

 

Thế nào là thu nhập thấp? Chính phủ Nam Hàn xác định nếu thu nhập dưới một phần trăm (1%) so với thu nhập trung bình (median income) và tài sản dưới ngưỡng nhất định thì đương sự thuộc nhóm được hưởng các chính sách hỗ trợ an cư. Kể từ năm tới, hỗ trợ an cư sẽ được nâng từ 47% median income lên 50% median income. Nơi nào “tài tình, sáng suốt” hơn? [kn]