Những hệ
lụy từ mô hình tăng trưởng dựa vào đất đai của Việt Nam
08:40 | Posted by BVN4
(The Perils of Vietnam’s Land-led Growth)
Nguyễn Khắc Giang*
https://boxitvn.blogspot.com/2026/09/nhung-he-luy-tu-mo-hinh-tang-truong-dua.html
Singapore | Ngày 27 tháng 8 năm 2026
Hình :
Cảnh quan đô thị năng động của Thành phố Hồ
Chí Minh. Ảnh chụp ngày 16 tháng 4 năm 2026. Nguồn: GODONG/BSIP qua AFP
Tóm tắt (Executive summary)
· Việt
Nam đang sử dụng nguồn lực đất đai để chi trả cho tăng trưởng. Trong nỗ
lực theo đuổi các mục tiêu kinh tế đầy tham vọng và làn sóng đầu tư các siêu dự
án hạ tầng mới, đất đai trở thành tài sản dễ huy động nhất của nhà nước. Doanh
thu liên quan đến đất đai đạt 575,5 nghìn tỷ đồng vào năm 2025 — chiếm 21,7% tổng
thu ngân sách nhà nước và khoảng 80% nguồn thu tự chủ của các tỉnh, thành phố.
· Nguy
cơ là cơ chế tài chính đất đai đang định hình vững chắc thành một mô hình tăng
trưởng tự củng cố (self-reinforcing). Mô hình này vận hành thông qua bốn
cơ chế tương tác và thúc đẩy lẫn nhau:
- Tài
khóa hóa đất đai (fiscalisation of land);
- Thế
chấp hóa tín dụng bằng đất đai (collateralisation of credit);
- Dịch
chuyển dòng vốn tín dụng vào bất động sản (diversion of credit into property);
và
- Thâu
tóm lợi ích phân phối (distributional capture).
Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu
sớm của cả bốn cơ chế này.
· Các
tín hiệu cảnh báo đã lộ diện rõ nét. Thu ngân sách từ đất đai tăng vọt
trong năm 2025; tín dụng liên quan đến bất động sản chiếm gần 1/4 tổng dư nợ
cho vay của hệ thống ngân hàng; mức độ rủi ro tín dụng của các nhà phát triển dự
án đang gia tăng trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng; và nguồn cung nhà ở mới
đang lệch pha nghiêm trọng về phân khúc cao cấp. Việc tái khởi động mô hình Xây
dựng - Chuyển giao (BT) nằm ở trung tâm của những rủi ro này, liên kết chặt chẽ
giữa tài trợ vốn hạ tầng, giao đất, tín dụng cho các nhà phát triển dự án bất động
sản, và cơ chế định giá tùy ý.
· Bốn
cơ chế nêu trên tích tụ lại thành ba mối nguy cơ mang tính cấu trúc.
- Thứ
nhất, mô hình này làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng trong tiếp cận
đất đai, chuyển dịch giá trị đất đai công sang các nhà phát triển dự án và các
hộ gia đình sở hữu tài sản, đồng thời đẩy giá nhà vượt quá khả năng chi trả của
nhóm dân cư đô thị trẻ tuổi;
- Thứ
hai, mô hình này thu hút vốn, nhân tài và quyền quyết định của giới chức quản
lý vào hoạt động trục lợi địa tô (rent-seeking) thay vì thúc đẩy đổi mới sáng tạo;
- Thứ
ba, nó khiến tài chính công mang tính chu kỳ thuận (pro-cyclical): khi giá
đất tăng, ngân sách, ngân hàng và các nhà phát triển dự án đều tỏ ra vững mạnh
hơn; nhưng khi giá đất giảm, nguồn thu ngân sách, giá trị tài sản thế chấp và
nhu cầu của hộ gia đình sẽ đồng loạt suy yếu.
· Việt
Nam không nhất thiết phải từ bỏ cơ chế tài chính đất đai, nhưng cần phải kiểm
soát đất đai trước khi đất đai chi phối toàn bộ nền kinh tế. Theo
đó, có bốn ưu tiên chính sách cần thực hiện:
1. Phân bổ đất
đai thông qua cơ chế thị trường thay vì các thỏa thuận hoán đổi thương lượng trực
tiếp;
2. Tập trung nguồn
vốn đầu tư từ nguồn thu đất đai vào một danh mục chọn lọc các dự án có tỷ suất
sinh lợi cao;
3. Đặt sự ổn định
kinh tế vĩ mô và tài chính lên trên các mục tiêu tăng trưởng danh nghĩa; và
4. Tái phân bổ giá trị đất đai vào công tác đền
bù thỏa đáng đi kèm với phát triển nhà ở xã hội nhằm duy trì tính chính danh của
mô hình.
Phần mở đầu (Introduction)
Vào tháng 4 năm 2026, Thành phố Hồ Chí Minh
(TP.HCM) – trung tâm kinh tế của Việt Nam – đã khởi công bốn dự án cơ sở hạ tầng
với tổng vốn đầu tư lên tới 142 nghìn tỷ đồng (tương đương 5,5 tỷ USD).¹ Thay
vì thanh toán bằng tiền mặt, chính quyền thành phố đã bố trí 33 khu đất đắc địa
để đối ứng cho các nhà đầu tư.² Sự kiện này có ý nghĩa quan trọng không nằm ở bản
thân các dự án, mà ở cơ chế vận hành đằng sau chúng. Nó đánh dấu sự quay trở lại
của mô hình Xây dựng - Chuyển giao (BT) ở TP. HCM – một hình thức hợp đồng chủ
đạo mà trong đó nhà phát triển dự án tư nhân xây dựng công trình công
và được thanh toán bằng quỹ đất. Đáng chú ý, sự đảo chiều chính sách
này diễn ra chỉ 5 năm sau khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư
(PPP) năm 2020 của Việt Nam đã loại bỏ loại hình hợp đồng BT do những rủi ro về
tham nhũng và sự lỏng lẻo trong giám sát chuyển nhượng đất đai.³ Bước
lùi này là tín hiệu cho thấy một chiến lược lớn hơn của Việt Nam: tài
trợ cho chương trình phát triển hạ tầng và tăng trưởng đầy tham vọng — chỉ
riêng kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026-2030 đã lên tới 8,22 triệu tỷ đồng
(khoảng 316,2 tỷ USD) — bằng cách tiền tệ hóa tài sản duy nhất mà nhà nước đang
nắm giữ quyền kiểm soát dồi dào: đất đai.⁴
No comments:
Post a Comment